Cosa accadrà ai prezzi degli immobili nel 2020

2024 Autore: James Gerald | [email protected]. Ultima modifica: 2023-12-17 14:10

Sullo sfondo della situazione attuale con un forte calo del costo del petrolio e del tasso di cambio della valuta nazionale, unita a una pandemia, molti stanno pensando di investire nel settore immobiliare. Ne vale la pena e cosa accadrà ai prezzi delle case nel 2020: scopri l'opinione degli esperti.

I prezzi diminuiranno

Secondo Ildar Khusainov, direttore della più grande azienda Etazhi, il declino del modello economico quest'anno avrà conseguenze più gravi della recessione economica del 2008 e 2014. Ciò è spiegato dall'unicità della situazione attuale, quando si sono manifestati contemporaneamente due fattori negativi: il crollo dei prezzi del petrolio e l'epidemia che si è diffusa in tutto il mondo.

A questo proposito, nei prossimi mesi, l'esperto prevede ribassi abbastanza significativi nel mercato immobiliare. Sullo sfondo della pandemia e della situazione instabile del Paese, che potrebbe essere complicata da un aumento dei tassi ipotecari e da requisiti più severi per i mutuatari, nei prossimi 3-4 mesi si prevede un calo significativo della domanda di metri quadrati da parte dei consumatori.

Quanto profondamente affonderà il mercato immobiliare russo e cosa accadrà ai prezzi delle case dipende da come lo stato sarà in grado di controllare la situazione con il coronavirus e quanto tempo ci vorrà per stabilizzare l'economia.

Un calo dei prezzi è previsto anche da Andrey Kolochinsky, managing partner di VectorStroyFinance. Secondo l'esperto, a marzo 2020 c'è stato un eccesso di mercato immobiliare, dopo il quale la domanda diminuirà invariabilmente, e quindi i prezzi.

L'esperto spiega così la situazione attuale: “È entrato nel mercato un acquirente che ha dei risparmi e, temendo il loro deprezzamento, inizia a investire in immobili. Allo stesso modo, i russi intraprendenti si sforzano non solo di preservare il loro capitale accumulato, ma anche di aumentarlo. Ad esempio, affittare i contatori acquistati o venderli a un prezzo più elevato in futuro. Ma non c'erano molti di questi clienti, dato che il reddito della popolazione ha iniziato a crescere solo nel 2019. Mentre il loro declino è continuato per cinque anni (dal 2014).”

Secondo l'esperto, l'attuale situazione economica rischia di contribuire a una diminuzione del tenore di vita della popolazione. A lungo termine, dovremmo aspettarci un calo delle vendite immobiliari.

Secondo la previsione pubblicata sul sito web del centro di analisi IRN ("Real Estate Market Indicators"), l'attuale situazione economica contribuisce al calo dei prezzi degli immobili almeno al livello del 2018.

Gli esperti ammettono che la quarantena e l'effettivo arresto dei processi economici sullo sfondo della svalutazione del rublo, combinata con il crollo dei prezzi del petrolio, comporteranno un rapido declino del benessere dei russi, e quindi della domanda.

Ma, secondo gli esperti, non ci sarà ancora un impoverimento totale della popolazione nel 2020, dal momento che lo stato ha abbastanza soldi per sostenere l'economia per diversi anni. Ora c'è una pausa nel mercato immobiliare e gli sviluppatori sono costretti a trattenere i prezzi per mantenere la domanda dei consumatori.

Il prezzo al metro quadrato aumenterà

Ma Kirill Kholopik, capo della NOZA (Associazione nazionale degli sviluppatori di alloggi), ha un punto di vista completamente opposto. Non vede alcun motivo per ridurre il costo dei metri quadrati nel 2020. Secondo l'esperto, il crollo del prezzo del petrolio e il successivo balzo al rialzo del dollaro non contribuiscono in alcun modo al calo dei prezzi degli immobili.

Il costo di qualsiasi bene (compresi gli appartamenti in nuovi edifici) diminuisce o aumenta sotto l'influenza della domanda e dell'offerta. Se c'è sottoproduzione (la domanda supera significativamente l'offerta), il costo per metro quadrato aumenta. La sovrapproduzione (eccesso di offerta rispetto alla domanda) porta a una diminuzione dei prezzi. Un aumento dei prezzi si può osservare anche durante la sovrapproduzione, se hanno raggiunto il prezzo di costo, anch'esso in crescita (ad esempio con un aumento del costo dei materiali da costruzione).

Nel periodo dal 2014 al 2018 è stata registrata sul mercato una significativa sovrapproduzione di nuovi appartamenti, che ha portato a una diminuzione dei prezzi nel 2015-16. Nel 2017, i prezzi delle case hanno ripreso a salire, in quanto si sono "imbattuti" nel prezzo di costo.

Nel 2019, la crescita ha accelerato, ma la ragione di ciò era già la sottoproduzione: per la prima volta negli ultimi anni, la domanda ha superato l'offerta due volte. Il monitoraggio effettuato da NOZA ha mostrato una diminuzione delle offerte nel 2019 del 14,5%, a causa della quale i prezzi sono aumentati in media del 12%.

Nel 2019, lo stato adotta un nuovo modello per il finanziamento della costruzione di alloggi, che nega la comparsa di investitori immobiliari defraudati. A partire dal 1° luglio il settore delle costruzioni passerà completamente al project financing. Il numero di nuovi progetti sta diminuendo in modo significativo e le prove di stress sono diventate una delle ragioni principali di ciò.

Ora le banche stanno controllando ogni nuovo progetto per una crisi anticipata, cioè "cosa succede quando i prezzi scendono del 20%". Se, dopo i calcoli, il progetto rimane redditizio, il prestito verrà approvato, se non redditizio, rispettivamente, il mutuatario verrà rifiutato.

Il risultato non si è fatto attendere. Il rapporto tra domanda e offerta è cambiato radicalmente. Meno metri quadrati iniziarono ad entrare nel mercato, il che accelerò l'aumento dei prezzi degli immobili.

Nel 2020, i mutui stanno diventando più convenienti e la Banca centrale non prevede di fissare un tasso chiave esorbitante, come era alla fine del 2014. Inoltre, sono ora in gioco nuovi meccanismi per l'ottenimento del capitale di maternità, il cui importo è notevolmente aumentato, e questo stimolerà sicuramente la domanda sul mercato di nuove costruzioni.

"La sottoproduzione di metri quadrati continuerà nel prossimo futuro, quindi i prezzi delle case continueranno a crescere", è sicuro Kirill Kholopik.

Ricapitolare

1. Le opinioni degli esperti sul costo dei metri quadrati nel 2020 sono ambigue. I prezzi delle case saranno determinati in base allo stato dell'economia nel suo complesso e alla situazione epidemiologica.
2. Gli analisti ritengono che il motivo principale del calo della domanda di immobili sia il calo del tenore di vita della popolazione dovuto alla pandemia e alle vacanze forzate.
3. Lo Stato sta introducendo ulteriori misure a sostegno dell'economia, delle imprese e del benessere dei cittadini, che contribuiranno alla conservazione e, possibilmente, alla crescita della domanda di metri quadrati nel 2020.